「不動産投資って割に合わないですよ」「家賃収入が年600万円以上あっても全然、割に合わないです」と。
やや苦笑いしながら口を開いたのは、私のクライアントであるＩ（あい）さん（仮名※40代男性）。
彼は、本業である会社経営の他に地方で5,000万円のマンション一棟を所有する社長。
その物件は、ほとんど空室になることなく満室状態が続いていて10年以上も毎月50万円の収入が安定して入ってきている優良物件です。
ちなみに、私も実際にその物件を見たことがありますが、不動産投資で成功したい人からすると、喉（のど）から手が出るほどに欲しい物件です。
そんな彼でも不動産投資が割に合わないと言うことは…不動産投資で損失を出して途方に暮れている人なら割に合わないどころの騒ぎではないだろうと。
そう思いつつも、なぜ不動産投資が割に合わないなんて贅沢（ぜいたく）なことを言っているのだろう？ と最初は思った。
だけど、不動産投資の内情を聞いていくと確かに割に合わない、と思いましたね。
不動産投資で儲かっていても割に合わない？
不動産投資で儲かっていても割に合わないと言う人は、そうそうお目にかかることはない。
これは不動産投資の実態について知る良い機会だと思ったので、根掘り葉掘り聞いてみることに。
不動産投資で儲かっているのに、なんで割に合わないなんて思うんですか？
「ひと言で言うなら、費用対効果ですよね」
費用対効果？
家賃収入年600万円だけど5,000万円の借入金あり
「はい。確かに、毎月安定して50万円の収入が入ってきます]
「年間にすると600万円以上の家賃収入。東京のサラリーマンの平均ってとこです」
「それこそ何もしなくても収入が入る、いわゆる不労所得です」
イイですよねぇ、不労所得 という響きが(笑)やっぱり、不動産投資って不労所得の代名詞みたいなもんですものね。
「まぁ、そうですね(笑)」
「私も、正に先生（私のこと）が、おっしゃる通りに不労所得が欲しかったので不動産投資に手を出したんです」
「しかしながら、5,000万円の物件を購入する際に銀行からの借入金をフルローンで5,000万円。その返済がありますからね」
それって、当然ながら不動産収入から返済していくわけですものね？
「はい、そうです。」
「あと、中古物件ということもあってか当初考えていた以上に、外壁の補修や給水管の補修などの修繕費とかも結構掛かるんですよね（汗）」
なるほどですねぇ。となると、毎月の手残りってどのくらいなんですか？
家賃収入から経費を差し引くと
「家賃収入からなんだかんだ経費を差し引くと、手残りは30～35万円程度ですかね」
「5,000万円の資金を使って、年間：600万円の家賃収入で諸々の経費を差し引くと約400万円くらいでザックリとリターン率：8％ですからね」
「しかも、借入金の残高がありますから（汗）まぁ、赤字になっていないだけマシだとは思いますが」
- 家賃収入（年間）：600万円
- 諸経費（年間） ：200万円
- 手残り（年間） ：400万円
- リターン率 ：8％（400万円÷5,000万円/100）
なるほど。
確かに、表面的な収入の金額だけを聞けば、不動産投資って割に合う感じもしますが、修繕費とか借入金の残高を考慮すると、確かに費用対効果が高いとは感じないですね。
と、ここまで読んでいる人の中には
『いやいや、全然いいじゃないのぅー』『割に合うんじゃないのぅー？』
と思う人もいるかもしれませんがねぇ、実は、Iさんが話しているのは、軌道に乗った後の話しでありそれ以前の話しがあるわけなんです。
不動産投資で儲かるまでの労力を考えると割に合わない
不動産投資に限らず儲かるまでには相応の労力や時間がかかるものですよね。
そして、Iさんいわく、その労力を考えると不動産投資が割に合わないということでした。
「今でこそ、良い物件に恵まれ毎月安定した収入が入ってきていますが、そうなる前にはそれなりに大変でしたので（汗）」
というのは、どんな具合だったんですか？
収益物件は表に出てこない
「収益物件は表に出てこない。まず、このことを知ることに時間と労力がかかりましたね」
どういう意味ですか？
「購入できる不動産物件は多数あったとしても、実際に収益が出る物件というのは、表には出回ることがないということです」
( ﾟДﾟ)ホぇ－やっぱり、そうなんですね。
「ええ、そうなですよ」
「ネットとかで検索すれば、それこそ雨後の筍（たけのこ）のように不動産物件がありふれていますけどね(笑)」
「全部とまでは言いませんが、満足いく収益が出る物件はほとんどないですよね」
- 実際に収益が出る物件というのは、表には出回ることがない
「そもそも、収益が出る物件儲かる物件というのは限られていますし、地元の不動産会社とかが掘り出し物件みたいに抱えていますから」
「まず、表には出てこないと思いますよ」
なるほどですねぇー。まぁ、確かにそうなんでしょうね。
だって、わざわざ儲かる不動産物件を知らない人とかに紹介するわけないですもんね。
「ですね」
「実際に私も、今の物件を購入できたのも昔からの付き合いがあった地元の金融機関があるんですが、そこから紹介を受けた不動産会社さんから今の物件を紹介されたんです」
- 地元の金融機関 ⇒ 地元の不動産会社 ⇒ Ｉさんへ物件紹介
へぇー、そうだったんですね。
実際に、その物件を私も現地に行き拝見しましたが、正直外から見ている限りでは物件自体はどこにでもある、ごく普通のマンションにしか見えませんでした(笑)
「ですね(笑)、私も同感です」
しかしながら、幹線道路沿い面しコンビニやスーパーマーケットなど徒歩10分圏内に複数あり、土地柄空気や水もキレイで自然環境に恵まれた地域ですから空室にならずに満室が続いている理由がわかりましたよ。
「あっ、ありがとうございます」
収益物件を探す時間と労力
「今から思い返すと、収益物件を探す時間と労力が凄まじいものがありました（汗）」
どのくらいの期間、物件を探していたんですか？
「少なくとも、2年以上は収益物件を探し続けていました」
「それでも、いくら自力で探してみても収益が出そうな物件を見つけることは出来なかったんですから（汗）」
- 収益物件を2年以上下がしても自力では見つけられず…
「先ほども言いましたが、結局は、地元の金融機関経由の不動産会社から紹介を受けた物件を購入したわけですからね。」
なるほどですね。
「ですから、そう考えると、今でこそ30～35万円程度の手残りがありますが、それまでの労力を考えると労力の先払いみたいなもんで、今あの時の報酬を手にしているくらいの感覚です」
「2年以上無給で働いていたワケですからね」
なるほど、だから割に合わないということなんですね。
「はい、そうなんです」
「ホント、あの労力は一体なんだったんだ！？と思うほどです(笑)」
「しかも、借入金も5,000万円もあるわけですから」「借入金って、リスクですから」
確かに、そうですね。
不動産投資よりも割に合う不労所得
「不動産投資をやりながら、もっと割に合う不労所得があるはずだぁーって、ずーっと考えていたんです」
「そんな状況を相談したら流石に良いアイデアをお話しいただいたじゃないですか」
そうでしたね。
「先生のお話を聞いて完全に不動産投資は割に合わないと気づきましたもん(笑)」
(笑)そこまで、ですか。
不動産投資だけが不労所得じゃない
まぁ、不動産投資だけが不労所得じゃないですからね。
不動産投資＝不労所得 だと考えている人が多いですが。
もっと言うと、不労所得を得るには不動産投資しかないくらいに思っている人が、いまだに多いと思いますけど。
- 不動産投資だけが不労所得を得る方法ではない
「はい、正に自分がそうだったと思います（汗）」
でも、それって凄い偏（かたよ）った見方だと思うんですね。
「先生、おっしゃる通りで両耳が痛いです…苦笑」
いやいや、Ｉさんの場合は立派に不動産投資で不労所得を得ていますから大丈夫と思いますけど。
不動産投資だけが不労所得じゃないですからね。
むしろ、不労所得を得ようと不動産投資のように、金銭的リスクが高い投資をする必要があるのか！？ということを常々、私は思ってきましたから。
不動産投資よりもリスクが低い不労所得
Iさんを目の前にして言うのもなんですが、不動産投資よりも労力もかからずリスクも低く資金もかからず、それこそ割に合う不労所得はありますから。
「ですね、ありましたね。言われるまで全く気づきませんでしたけど（苦笑）」
「確かに、先生のおっしゃる通りに、不労所得を得るには不動産投資くらいしか思いつきませんでしたからね」
まぁ、世の中の大半の流れとして、そういう傾向があるのは間違いないですよね。
しかしながら、不労所得の本質というのは、自らが働かなくても収入が入ることですから。
不動産投資にこだわる必要はないんですよ。
ましてや、不労所得を得るのに、多額の資金（借入金）を必要とするということは前提じゃないですから。
- 不労所得を得るのに多額の資金（借入金）は必要ない
「確かに、その通りですよね」
「私なんか、まだお陰様で不動産投資でも利益が上がっているので良いと思いますが」
「サラリーマンの人が不動産投資に手を出しているというか、カモにされているケースも良く聞きますからね…」
確かに、そうみたいですね。
世間一般では、不動産投資と言えば、サラリーマンが手を出す投資先として最適だと言われていますよね。
ただ、実態としては不動産投資でカモにされているサラリーマンが多いようです。
【参考】サラリーマンが【不動産投資でカモられる理由】元不動産会社社員の話
不動産投資で儲かっている社長も太鼓判を押す不労所得
「まぁ、こう言ってはなんですが、私も、先生がおススメしていただいた不労所得を得る方法に切り替えてホントに良かったと思っています」
「何と言っても、不動産投資のように莫大な資金とかハイリスクがない不労所得を得る方法ですから」
そうですね、そりゃぁ、不動産投資とは比較にならないほどリスクは低いですよね…。
「確かに、その通りですよね」
「しかも、不動産投資と同程度もしくは、それ以上の不労所得が得られるわけですから」
まぁ、そもそも、不労所得というのは、他の言葉で置き換えて言うならば、自動的に収入が入ってくることですからね。
- 不動産投資より費用対効果が高い不労所得がある
- 不労所得というのは自動的に収入が入ってくること
「ホント、もっと早く気づけば良かったです…苦笑」
確かに、不動産投資を経験している人は、そう思うだろうなぁ…と。
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